凶宅！海沙屋！漏水！…怎麼辦？！
關於房屋出賣人之瑕疵擔保責任
根據民法第354條表示，凡房屋之賣方需負擔「物之瑕疵擔保」，包括兇宅、海砂屋、輻射屋、漏水…等，會使房屋之價值或使用上有所損害之情形。
根據民法第359條表示，如發現上述情況，則買方可提出「解除契約」或請求「減少價金」，但是否可主張解除契約則須視具體狀況而定。但如果買方於購屋前即知道房屋本身的瑕疵，則不能再向賣方請求物之瑕疵擔保責任。
如果買方事後發現房屋本身有問題，根據民法第365條表示，須於通知賣方那一刻起的「半年內」，向賣方請求解除契約或是減少價金；而法律時效性只有「五年」，也就是需在五年內發現問題並通知賣方。以上是指賣方對房屋問題「不知情」的情形，但是如果賣方事前即知情卻刻意隱瞞，則民法有「十年」、刑法有「十五年」追訴期。
而實務上，「兇宅」、「海砂屋」已有法院「解約」之判例，而「漏水」問題除非是相當嚴重，且事前即發現，否則因房屋買賣後多會重新裝潢，「漏水」之舉證權責較為困難。
參考法條：民法
第二百二十七條(不完全給付)
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
第三百五十四條(物之瑕疵擔保責任與效果)
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
第三百五十五條(物之瑕疵擔保責任之免除)
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
第三百五十六條(買受人之檢查通知義務)
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買收人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
第三百五十九條(物之瑕疵擔保效力(一) ─ 解約或減少價金)
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
第三百六十條(物之瑕疵擔保效力(二) ─ 請求不履行之損害賠償)
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
第三百六十五條
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
不動產經紀業管理條例第24條規定：
雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。
前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。
參考資料來源：
關於物之出賣人 瑕疵擔保責任/陳守文律師
http://www.etwarm.com.tw/news/data.php?kind=a&id=1835
買到兇宅怎麼辦?/ 陳昭全律師
http://www.etwarm.com.tw/news/data.php?kind=a&id=1778
畢生積蓄卻買到爛房屋，我該怎麼辦？/張弘明律師
http://www.3gstar.com.tw/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E6%B3%95%E4%BB%A4%E8%A8%8A%E6%81%AF/%E9%A0%AD117.htm
買到海砂屋，如何注意時效問題/敦維法律事務所
http://www.kuolaw.com.tw/?p=476
買到海砂屋怎麼辦？/張明宏律師
http://blog.rootlaw.com.tw/rslaw/2012/04/11/%E7%AC%AC231%E6%9C%9F%EF%BC%9A%E8%B2%B7%E5%88%B0%E6%B5%B7%E7%A0%82%E5%B1%8B%E6%80%8E%E9%BA%BC%E8%BE%A6%EF%BC%9F/
賣方可否以現況交屋?/陳守文 律師
http://www.nra.com.tw/knowledge/knowledge_detail.php?Fullkey=48
房屋買賣-買屋交屋後才發現房屋漏水，該怎麼辦？/梁淑華律師
http://tw.myblog.yahoo.com/jw!Pv.YxNCWFByClwmMW3n7/article?mid=1180&prev=1181&next=1175&l=f&fid=7
買到凶宅 房仲最高原價購回/自由時報2011年7月1日
http://www.libertytimes.com.tw/2011/new/jul/1/today-e28.htm
購屋逾15年 難全額賠償/蘋果日報2005年11月14日
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20051114/2200822
低價買 高價賣 瞞凶宅判解約/蘋果日報2011年11月27日
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20111227/33916827
根據民法第354條表示，凡房屋之賣方需負擔「物之瑕疵擔保」，包括兇宅、海砂屋、輻射屋、漏水…等，會使房屋之價值或使用上有所損害之情形。
根據民法第359條表示，如發現上述情況，則買方可提出「解除契約」或請求「減少價金」，但是否可主張解除契約則須視具體狀況而定。但如果買方於購屋前即知道房屋本身的瑕疵，則不能再向賣方請求物之瑕疵擔保責任。
如果買方事後發現房屋本身有問題，根據民法第365條表示，須於通知賣方那一刻起的「半年內」，向賣方請求解除契約或是減少價金；而法律時效性只有「五年」，也就是需在五年內發現問題並通知賣方。以上是指賣方對房屋問題「不知情」的情形，但是如果賣方事前即知情卻刻意隱瞞，則民法有「十年」、刑法有「十五年」追訴期。
而實務上，「兇宅」、「海砂屋」已有法院「解約」之判例，而「漏水」問題除非是相當嚴重，且事前即發現，否則因房屋買賣後多會重新裝潢，「漏水」之舉證權責較為困難。
參考法條：民法
第二百二十七條(不完全給付)
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
第三百五十四條(物之瑕疵擔保責任與效果)
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
第三百五十五條(物之瑕疵擔保責任之免除)
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
第三百五十六條(買受人之檢查通知義務)
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買收人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
第三百五十九條(物之瑕疵擔保效力(一) ─ 解約或減少價金)
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
第三百六十條(物之瑕疵擔保效力(二) ─ 請求不履行之損害賠償)
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
第三百六十五條
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
不動產經紀業管理條例第24條規定：
雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。
前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。
參考資料來源：
關於物之出賣人 瑕疵擔保責任/陳守文律師
http://www.etwarm.com.tw/news/data.php?kind=a&id=1835
買到兇宅怎麼辦?/ 陳昭全律師
http://www.etwarm.com.tw/news/data.php?kind=a&id=1778
畢生積蓄卻買到爛房屋，我該怎麼辦？/張弘明律師
http://www.3gstar.com.tw/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E6%B3%95%E4%BB%A4%E8%A8%8A%E6%81%AF/%E9%A0%AD117.htm
買到海砂屋，如何注意時效問題/敦維法律事務所
http://www.kuolaw.com.tw/?p=476
買到海砂屋怎麼辦？/張明宏律師
http://blog.rootlaw.com.tw/rslaw/2012/04/11/%E7%AC%AC231%E6%9C%9F%EF%BC%9A%E8%B2%B7%E5%88%B0%E6%B5%B7%E7%A0%82%E5%B1%8B%E6%80%8E%E9%BA%BC%E8%BE%A6%EF%BC%9F/
賣方可否以現況交屋?/陳守文 律師
http://www.nra.com.tw/knowledge/knowledge_detail.php?Fullkey=48
房屋買賣-買屋交屋後才發現房屋漏水，該怎麼辦？/梁淑華律師
http://tw.myblog.yahoo.com/jw!Pv.YxNCWFByClwmMW3n7/article?mid=1180&prev=1181&next=1175&l=f&fid=7
買到凶宅 房仲最高原價購回/自由時報2011年7月1日
http://www.libertytimes.com.tw/2011/new/jul/1/today-e28.htm
購屋逾15年 難全額賠償/蘋果日報2005年11月14日
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20051114/2200822
低價買 高價賣 瞞凶宅判解約/蘋果日報2011年11月27日
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20111227/33916827
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