買房別急 先看屋主欠款抵押設定
房貸信貸同銀行未清償 恐影響新買方放款
(蘋果日報2014年02月08日)
【倪浩倫╱台北報導】擁有1間自己的房子，是件幸福的事。努力工作存錢，花大量時間挑選產品，若沒注意賣方在抵押權設定銀行內的其餘欠款問題，容易引起交易糾紛。消保官張英美表示，曾發生銀行希望借款人在清償房貸時，同時償還同銀行的信用貸款，否則會衍生銀行不給予清償證明的問題。
根據行政院消費者保護會統計，房屋買賣糾紛佔總糾紛事件前10名，現今房產買賣雖多有專業代書協助，民眾仍需對基本法規有所認知。
許多人認為有抵押品的房屋貸款，和無抵押品的信用貸款不相關。惟兩者若由同間銀行貸出，在買方銀行進行代償還款時，賣方銀行常會要求清償房貸外，需額外全數或部分清償信用貸款，否則不給予清償證明書或塗銷同意書，此舉會影響買方的房貸銀行放款，造成交易延遲甚至破局。
信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示，在登記簿謄本的他項權利部內，會顯示屋主房貸銀行的抵押權設定，其中設定的金額是銀行對該房產評估的價格，通常會高於實際放貸金額2成，「若顯示金額為1000萬元，通常會給予800萬元的貸款。」
林以德說，信用貸款雖無抵押品，但在同銀行有不動產抵押權設定的客戶，信貸額度相對較高。「屋主售屋時，銀行會擔心房貸以外的債權無法收回，故會要求同時償還部分信貸、甚至設定擔保的欠款。」
抵押看謄本「他項權利部」
為讓賣方還完房貸和仲介手續費等金額後，尚有資金可付銀行內其餘借款，林以德建議，成交總價至少應高於屋主原申辦房貸總額的1成，避免清償證明無法取得。多數銀行在買方實際還款前，不願透露賣方房貸外的借款和還款情形，代書會請屋主到銀行開餘額證明，瞭解至今繳息還款紀錄。
多數民眾買房仰賴銀行貸款，抵押權部分宜特別注意。房產在經地政機關登記後，會發給所有權人「所有權狀」或「他項權利證明書」。買賣雙方簽約後，所有權狀會由代書代為保管，避免賣方在簽約至交屋期間私自增貸；為防賣方可花35~36工作天，申請文件遺失補發，代書應每月去地政事務所調閱最新登記簿謄本。
賣方最初申請房貸時，會將第1順位抵押權設定給放貸銀行，之後若增貸，則會有第2、第3順位之分，會在登記簿謄本第3部「他項權利部」中顯示。中信房屋特約地政士鄭文在表示，以前會建議買方的尾款要高於賣方房貸，避免交易糾紛，「現在履約保證對買方相當有保障，且許多銀行會加註：若未收到清償證明書，則放貸金額須全數退回。」
賣方將各抵押權設定的銀行房貸還清後，銀行便會開塗銷同意書，連同他項權利證明書，拿去地政事務所辦理抵押權塗銷，此時謄本上的第1順位抵押權設定則改為買方申貸的銀行。
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